呈献

分析:明年私宅价格大致持平

楼市乾坤

本地楼市今年表现可说峰回路转,上半年房价飙涨、买气旺热;下半年,新一轮房地产措施却造成房价增幅受抑制,买家需求减弱。

步入2019年,楼市会继续趋缓还是回弹呢?当中又有哪些投资良机?

《楼市乾坤》邀请多名分析师和发展商盘点今年楼市,并分享对明年的展望。

如果以足球赛形容今年的本地楼市表现,上半年楼市可说是“高潮迭起”,私宅项目不仅大卖,而且价格不断攀升。

随着政府在7月出台新一轮房地产降温措施后,下半年楼市显得“沉闷”,火热销售的场面迅速冷却,私宅价格涨幅缩小。

展望2019年,分析师普遍预测,明年楼市将比较逊色,私宅价格大致持平,即便上涨,涨幅不会超过3%,全年销量也将少于一万个单位。

杰地集团执行总监麦俊荣接受《联合早报》访问时说:“如果没有降温措施,今年私宅价格上扬至少10%;可是降温措施就像制动器,让急速飞驰的楼市猛然减速。”

根据市区重建局数据,今年首三季私宅价格上扬7.9%。不包括执行共管公寓,今年首11个月共有8644个新私宅单位卖出,比去年同期少15.7%。

麦俊荣说,今年私宅价格预计上扬8.5%,全年销量达9300个单位,较去年的1万零533个单位减少12%。

不过,明年私宅价格可能由升转跌,下跌多达3%。私宅销量可能减少到7500个单位,比前年少近三成。

降温措施有效抑制楼市涨势

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚认为,降温措施对楼市影响最显著,导致8月份私宅销量环比大跌超过六成,季度私宅价格涨幅也从超过3%,在第三季放缓至0.5%。

另外,她指出中美贸易战、股市下跌和利率上升等多个因素结合,造成楼市情绪冷却。

她预测,第四季私宅价格维持不变,全年价格涨幅8%,销量约9000个单位。

不过,她对明年楼市持较乐观看法,认为房价会上扬3%,符合经济增长速度,销量则介于9500个单位和1万个单位,销售表现优于今年。

政府今年7月出人意料地推出新一轮房地产降温措施,上调额外买方印花税(ABSD)并收紧贷款与估值比率(LTV)顶限。

在降温措施出台前,私宅价格终止近四年跌势,从去年第三季开始回升,一年内大涨9.1%。

降温措施出台后,私宅价格虽然连续五个季度上扬,但涨势放缓,第三季私宅价格环比仅起0.5%,是五个季度来最小涨幅。

新措施也令私宅和土地交易活动锐减。例如,8月份新私宅销量大跌64.3%至616个单位,创下半年来的新低。集体出售市场则从上半年的31宗交易,在下半年减少至仅三宗成交,交易总额更猛跌超过九成。

国家发展部长:
不会任由房地产泡沫形成

除了降温措施,政府也在10月宣布新指导原则,从明年1月17日起把私宅单位平均面积从目前的至少70平方公尺(约753平方英尺),提高到至少85平方公尺(约915平方英尺),以免发展商建造过多“鞋盒公寓”。这也意味发展商在项目中可建单位总数减少约18%。

虽然楼市有缓和趋势,国家发展部长黄循财日前强调,政府不会袖手旁观,任由房地产泡沫形成。

黄循财上月在新加坡产业发展商公会(REDAS)59周年晚宴上致词时说,如果政府不及时干预,今年房价可能上涨10%至15%,未来两三年楼市可能就会崩盘,对买家和卖家造成更大伤害。

丰隆集团(Hong Leong Group)执行主席郭令明答复《联合早报》询问时说,政府7月突如其来的降温措施扰乱刚复苏的私宅市场。

他说:“楼市逆风似乎不太可能在短期内减弱。随着ABSD增加和LTV进一步收紧,买家的购买情绪受抑制,发展商现在对填补土地库存的策略也变得更谨慎和有选择性。”

国浩房地产(GuocoLand)新加坡集团董事经理郑馨尧指出,这一轮降温措施使得集体出售市场严重受挫,也给楼市带来一些不确定因素。

尽管如此,他认为楼市仍具有相当韧性,一些项目甚至表现更好。

发展商积极填补土地库存

目前的房地产市场虽受降温措施影响,丰隆集团与旗下子公司城市发展(CDL),以及国浩房地产依然积极填补土地库存。

前者今年通过政府售地计划(GLS)收购汉地路、西海岸谷和苏芒径地段,还同凯德集团(CapitaLand)联手标下盛港中心地段。

国浩则在集体出售市场收购太平洋大厦(Pacific Mansion)和卡莎美福特公寓(Casa Meyfort)这两个项目的地段。其中,太平洋大厦是国浩房地产和丰隆集团联手购得,成交价为9亿8000万元,创下10年新高。

凯德集团久未出手收购地皮,今年也收购欧南园的珍珠苑(Pearl Bank Apartments)和盛港中心地段。

凯德集团发言人说,这两个地段总共可兴建1500个单位,预计明年推出。

谈到明年的标地趋势,橙易产业研究与咨询部主管孙燕清认为,由于私宅销售活动放缓,发展商出手将会更谨慎。这是因为如果在标到地段的五年内无法卖出所有单位,就得支付ABSD。

豪利料为今年销售楼王

综合各房地产咨询公司的数据,今年共有24个新私宅项目推出,单位总数超过9000个。这当中包括约10个重新发展的集体出售项目地段,像Riverfront Residences、顺福轩(Shunfu Ville)、东景苑(Parc Esta)和Affinity at Serangoon等,更是超过1000个单位的霸级私宅项目。

截至11月,卖得最好的项目是豪利控股(Oxley Holdings)领头发展的Riverfront Residences,它在降温措施生效前一晚推出,当晚就卖出511个单位。目前该项目已卖出810个单位,中位数尺价1324元。

豪利今年推出约1900个单位,共售出1650个单位,销售表现良好。如无意外,预料它是今年的销售楼王。

豪利控股执行董事陈威宏说,虽然降温措施推出后,公司项目销售放慢,但仍不乏许多首次买家的实际需求。

华业集团(UOL)和青建地产今年销售表现也相当不俗,分别卖出436个单位和超过500个单位。

华业集团高级总经理(资产管理及行销)吴慧萍说,公司还有麦雅路(Meyer Road)和石叻道(Silat Avenue)两幅地段的项目,预计明年上半年推出。

青建地产(南洋)集团副总经理张郦缘则说,公司明年会继续寻求具发展潜能的地段。

考虑到发展商这一年多来收购了许多集体出售项目,分析师预计明年私宅供应量将激增,可高达1万9000个单位。当中,位于淡滨尼的聚宝园(Treasure At Tampines)有2225个单位,相当于五六个中型私宅项目。

ERA主要执行员林东荣说:“总的来说,明年将是发展商非常积极和忙碌的一年,他们将寻找各自的机遇之窗,继续推出新项目。”

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