呈献

凯德集团罗臻毓: 看好中国商业房地产长期发展

2018年中国房地产市场降温,多个城市房价上涨势头被遏制,全国土地出现流拍潮。作为最早进入中国的外资地产开发商、亚洲商业地产的领头企业,凯德集团总裁(中国区及投资管理)罗臻毓上周在北京接受媒体采访时表示,无论住宅地产,还是商业地产,“中国房地产都有很多年可以做”。

他尤其看好中国商业房地产的长期发展,“商业房地产是城市经济发展的基础设施”。

进入中国市场24年的凯德集团,继2017年推出上海长宁来福士、深圳来福士等六大综合体之后,今年仍未放缓在华投资步伐。

在中国房地产市场“金九银十”风光不再的背景下,凯德两周前以约200亿元(人民币,下同,约合40亿新元)的项目投资总额,拿下上海最高双子塔,刷新集团在华单体项目交易金额记录;11月份,凯德还接连将广州两宗地块揽入囊中;在这之前,曾以57亿元的资金在重庆收购两江春城项目。

罗臻毓表示,凯德在华接连投资印证了集团的战略部署,即看好一二线城市的商业地产。“商业房地产是城市经济发展的基础设施”,他打比喻说“你要从A点到B点,需要有路才能从A到B。整个城市经济的发展,商业地产是一个基础设施,是必要的产品”。

在他看来,投资商业地产相当于铺路。“发展必定要走的路,但是它的内容到底是石头路还是泥路,随着时间的推移有不同的需求。”

他说,消费者线上线下购物习惯的改变,肯定会对商场的构造有冲击。但如果把它当作基础设施的话,“从A到B必经之路的话,内容怎么改变是关键”。

面对中国商业环境的快速变化,凯德也在根据客户需求的演变而调整。罗臻毓说:“以前做商场、办公楼,我们的心态是B2B;现在要求客户不只是商家,要确保谁走进你的商场,办公楼员工也是客户,可以引导他到商场吃午餐购物,给他更多增值服务,包装服务和产品,迎合他的习惯,维持对他的影响力。”

在分析中国商业地产的前景时,他认为这与中国大城市人均住宅面积不很大也有关系。不少民众需要外部空间作为社交场所,提供不同消费场景的商场将满足这类需求,商场不再是仅仅买东西的场所。

他也发现,一直以住宅地产为主的中国房产商,也开始在商业地产平衡着重力。

自1994年进入中国以来,凯德集团见证并受益于中国城市化进程。目前凯德在华总开发规模约为2200万平方米,管理总资产超过2000亿元。北京、上海、广州、深圳,以及杭州、重庆、武汉等都是凯德战略布局下的核心城市群。

在罗臻毓眼中,一二线城市房地产市场还未饱和,老龄化加剧、城市更新,仍会给受人口增长约束和房产政策调控影响的一线城市带来大量机会。

以上海市为例;上海现有住宅至少有一半属于没有电梯、独户厨房、洗手间的五层老旧楼房。“这些楼容积率太低,再过十年越来越多人真的爬不上五层楼了。如果把五层楼浓缩成30层楼,腾出很多空间,还可以造个公园,功能更新,整个城市更新,有更多的绿化,更多的公园。”

罗臻毓表示,2019年除了重庆来福士亮相、上海双子塔入市外,凯德集团还将有计划拓展更多一二线的资产,包括土地、商业地产。“从规模的角度,会去周边的二线城市;比如北京拿不到,就拿天津。天津是另外一个想加大规模的城市。”