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追梦人童锦泉 50亿元打造巨无霸乐园

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投资超过250亿元人民币、以三四年时间打造的上海、 杭州近郊南太湖龙之梦乐园,

比上海迪士尼大上三四倍, 这个超级工程初具雏形, 第一座2000间客房的五星级酒店已在月前开门迎客。

策划一年接待3000万游客的巨无霸乐园追梦人童锦泉, 也是新加坡房地产信托证券投资的追逐者。

胡润研究院最近发布的《2019全球房地产富豪榜》, 中国业界共有139人上榜, 其中最大赢家是上海长峰房地产的童锦泉(64岁),财富增长112%,达到360亿元(人民币,下同)。近年来,巨无霸乐园龙之梦的打造,更使这名行事低调、首次进军旅游休闲业的上海地产首富,就此一鸣惊人、一炮而红。

位于湖州长兴旅游度假区的龙之梦乐园, 两小时可直达长三角的主要城市,所在处的300公里范围内的常住人口达1亿5000万。这个集星级酒店群、太湖古镇、大马戏、动物世界、海洋世界、欢乐世界、嬉水世界、快乐农场、购物中心、农夫集市、盆景园、湿地公园、养老公寓、太湖药师道场于一体的大型旅游新城, 规模无疑是近二三十年来全球最大。

大如选址规划,小至花木设计,整个大小策划竟来自童锦泉一人的构想和主意,从初步计划到逐一落成,就似如东方夜谭。

童锦泉接受《联合早报》专访时说:有些业态我很熟悉,有些业态从未涉足,但我相信凭借自己的学习探究,以及与合作伙伴的默契配合, 一定可以做好这个项目。

占地23.5平方公里的乐园,于2016年开始动工兴建, 单从一些数据可略见乐园之大:

■酒店:7座酒店+62家客栈,合计约2万8000间客房、7万个床位

■会展:89个、3万平方米宴会会议厅+20万平方米会展中心

■养老:500个床位医院+1万个床位养老公寓

■演艺:45个演艺场地、7万5000个席位,2000名专职演员

■物种:500余种、3万余头陆生和海生动物

■建筑:425万平方米建筑、4公里区内主干道、60公里游览线

■配套:1万7270个地下停车位、3294个地面大巴停车位

童锦泉创办的长峰集团在中国各地经营的酒店,品牌包括龙之梦、瑞峰、雅仕等,仅在上海, 持有经营的物业面积就达到了106万平方米。

2011年,正当中国房地产业高歌猛进时,童锦泉毅然率领集团转型。在他看来,实体商业地产虽然还有前景,但一些区域、领域已经饱和,任何错误的决定和策略都足以使企业无法经营下去。于是“老童” 开始从酒店、购物中心业态转向旅游业,他深信大众旅游的时代真的到来了,他必须捷足先登。

看好大众旅游市场庞大潜能  

童锦泉说:“中国供给结构起了基本的改变,唯一还不能满足老百姓需求的市场就是旅游,这个市场的空缺很大,老百姓过年过节总觉得没地方可去,因此旅游的发展潜能一触即发。”

他观察到日渐富裕的中国人,已经排长龙站在了旅游大门口,旅游消费日渐成为中国人一种常态化的生活方式。他信心满满地说:“中国改革开放40年,国家富强了,人民富有了,城镇退休工人、农村老头老太、大中学生都能消费得起,大众旅游的时代已来临。我的乐园产品营销就是面对大众, 当然我们也欢迎有高消费能力的游客,但我主要还是要满足基础人群的需求。许多人担心找不到这么多的游客,我却是怕来的人太多,怎么才能把他们服务好,好让大家能尽兴而归。”

五包政策:包吃、住、接、送和玩 

在巨大的商机面前,童锦泉展示了自己创新、统筹能力,他要做中国人自己的大乐园,所做的旅游产品必须设法满足不同游客的不同需求。

他说:“太湖龙之梦乐园和迪士尼的打造理念不同,因此是没有可比性的。迪士尼是‘以乐为主’,而龙之梦是‘ 以宿为主’,乐园内拥有11个酒店塔楼+岛墅+客栈+青年旅社+养老公寓,这个全球规模最大酒店集群,共计2万7000间客房、8万5000张床。我们将酒店、乐园、演艺、购物中心、古镇、生态农业等各种业态打包起来,形成包吃、包住、包接、包送、包玩的‘五包政策’,为不同年龄段的游客,提供放心、透明的一站式服务。如此一来,不但解决当下旅游生态中的难点和痛点,也进而提升消费者的旅游舒适度。”

他强调,龙之梦的商业模式是吸引更多游客来住宿,然后带动整个区域的旅游,而且老人和学生是重点, 因为老人有充足时间且可以平衡淡旺季, 而学生则可开发研学旅游项目。

“我们用共享、节约的精神,把原来旅游产业碎片化的投资方式,用工业化手段集合起来,把凡是老百姓曾经喜欢,现在喜欢和将来可能会喜欢的旅游业态,都全组合起来,一次性规划、一次性建设、一次性建成开业。”

“以宿为主、以宿养游、以宿养文”的龙之梦乐园, 已和100多个区县的客运站签订了合作协议,开通直达园区的长途客运车。童锦泉估计这块梦幻宝地一年可达3000万的人流量, 比上海迪士尼1100万的首年客流量多出一倍有余。

童锦泉说:“我们要事先调查老百姓要什么,我们的所有出发点是围绕游客要什么。游客准备花多少钱,来乐园的游客经济背景和能力毕竟不一样,我们都尽量把每个人的需求和能力都估计在内。 我一直坚持做到凡是老百姓曾经喜欢、现在喜欢和明天会喜欢的事情,我尽量用我的人生经历去体会,尽量做得好一点、快一点,让远道而来的游客觉得物有所值,玩得开心。”

至于园内的交通和设施要件,也是根据 3000万人流量计算和策划的。交通方面,70% 到达园区的人流是乘搭大巴和高铁;至于演艺这一块,乐园配置有近7万张椅子,45个剧场能确保到访的人白天和黑夜都有戏和表演可观赏,因此园区既有观赏性的游乐产品,也有互动性的游乐产品,是一个“ 集聚性”的大型游乐园,这一切就是所谓的“应势求变”。

策划理念多来自互联网  

今年是中国建国70周年,改革开放已对国民经济生产力的提升带来翻天覆地的变化, 特别是近10年,在互联网的浪潮下,让更多的“顺势求变” 的中国商人的思维和策略有了极大的提升。

童锦泉感叹地说:“ 我的50年人生记忆就是一个应势求变的革新。作为商人,应势求变很重要,什么是应势,一是国家大事,二是自身的经商和生产技能,我的这些技能是紧密按照国家市场的需求,以及自身的能力实事求是。”

“唯才是用”的童锦泉只受过小五教育,他策划龙之梦乐园的概念、理念很多是来自互联网。

他说:“互联网上有各方面的图片和资料,它能告诉你,今天游客在哪里、喜欢什么,愿意花多少钱,用什么方式花钱,网络就是个大型的资料库,我要做的就是将网络上的大量信息加以分析化为己用。龙之梦的投资和打造,胆子的确是大了一点,可说是做得夸张了一点,不过我想去学习、超越、改变, 在模式创新、方法创新和管理创新上,我希望能够成为大家的骄傲, 我就是一直这么想和追求。”

独爱新加坡房地产信托投资

童锦泉于1955年出生于江苏省启东市郊区的小生意人之家, 家里有九个兄弟姐妹,他排行老七。父母在当地开杂货铺,兼做蜡烛加工。

童锦泉仅上了五年小学便辍学,他拿着父母给的20元“ 创业基金”当学徒、做篾匠,每天认认真真地把亲手编制的竹篮子摆在熙熙攘攘的老街上售卖。一年半后,除了每天交给母亲5角生活费,他共净赚了50元。

拿着这笔小钱,他买了一箱蜜蜂,开始第二次创业——养蜜蜂。 三年后,一箱蜜蜂变成10箱蜜蜂,他把10箱蜜蜂卖出,赚了360元。专职养蜂七年,他共赚得5万元,又开始转型办厂。

童锦泉就用这5万元购买机器和工具,制造乒乓球拍、羽毛球拍、篮球、排球、护膝等各类运动产品和健身器材;办厂13年,童锦泉有600多名员工,生产的体育用品市场份额占全国的5%,也累积了400万元的资本。

上海旧城改造致富

1992年初到上海,童锦泉经中介介绍,以93万元购入三套房子,一个月后他就以120万元出手,赚得27万元净利。两年后,他注册长峰公司,寓意长宁(区)高峰,正式进军上海的房地产市场。

1993年至2001年间,他参与上海的旧城改造,八年开发了317万平方米的商业地产,包括龙之梦购物中心及酒店,这些构成了童锦泉今天资产的主体。 他说:“年轻时正逢中国搞计划经济,供求关系不平衡,物资短缺,只要能生产出产品,就能赚得到钱。后来到上海开发房地产,消息来源并不多,但我知道这个城市在不断谋求改变,一有机会我就会抓住。”

2003年,他首登《福布斯》中国富豪榜,排名第30名 。

多年来,童锦泉参与过商业地产的整个运作过程,知道自己最擅长做什么,最后选择了自己最了解的房地产投资信托(REIT),把它当做分散投资的一个产品,简言之他看好的是REIT后面的物业。他说:“ 我其实买物业就等于是买租约, 而且这些物业有专业的团队负责投资和管理,我负责收租金就好了。”

持有新加坡10个REIT股权 

在新加坡交易所挂牌交易的REIT,成为童锦泉的投资首选, 他目前持有新加坡不下10个REIT的股权,持有的股票总市值估计超过10亿元,信托组合相当多元化,包括工业、商业、零售和酒店信托,资产分布于新马印、日本、 澳大利亚和欧洲。他先后持股的REIT计有:华联商业信托、 辉盛国际信托、剑桥工业信托、易商红木信托、胜宝工业信托、 速美商业空间信托,以及亿达工业房产信托等。

童锦泉的新加坡商业伙伴包括凯德集团, 两家公司一起在中国发展了多个凯德龙之梦商场。2011年,他投资鹏瑞利中国商用信托首次公开售股,但约一年后, 他以未披露的价格把所有股权脱售给了丰益国际及其大股东。