呈献

等于家庭入息20.9倍 港楼价连续九年全球最难负担

香港楼价2018年升至新高点,平均入息家庭必须不吃不喝21年才有能力买楼。虽然专家预期香港楼价2019年会下跌15%至25%,但仍将是“极度难以负担”。

香港连续九年被评为“全球最难负担楼价的城市”,2018年楼价升至家庭入息中位数的20.9倍(相当于一个家庭21年不吃不喝才能成功买楼),较2017年的19.4倍进一步上升,是有报告以来的最高。

国际公共政策顾问机构Demographia发表报告,形容港人买楼为“严重负担不起”,同时指出,2018年楼价虽有所下跌,专家也预期2019年会下跌15%至25%,但仍将是“极度难以负担”。

是入息中位数3.5倍 美国住房最易负担

Demographia已是第15年统计全球楼价负担能力情况,搜寻八个国家合共309个城市的楼价中位数与家庭年收入中位数,计算需多少年时间的全家总收入才可成功买得一个单位。

调查结果显示,香港去年第三季楼价中位数升至717万港元(124.3万新元),家庭每年收入中位数只有34.3万港元,即买楼负担比例高达20.9倍。

加拿大温哥华排第二,澳洲悉尼排第三,两地楼价对家庭入息中位数比例分别为12.6倍及11.7倍,按年比较分别为持平及下跌1.2倍。至于美国楼价则最可负担,楼价对家庭入息中位数为3.5倍。

去年第二季起 住宅租金回报低于利息成本

报告指出,部分最负担不起的市场过去一年楼价已缓和,部分更出现下跌,但楼价跌幅不足以实际改善住宅的可负担性。在受调查城市之中,香港是唯一中国城市,今年调查并没包括日本。

另一方面,据投资银行野村估计,香港今年住宅楼价将下跌7%,大部分调整将在上半年发生,下半年将保持平稳。

野村的报告指出,自去年第二季起,香港住宅租金出现负利差,即租金回报低于利息成本,预期负利差今年将进一步扩大至负40点子,预计今年住宅租金按年下跌5%,主要由于新落成住宅供应较多。

野村预计,今年香港住宅按揭(抵押)利率只是温和上升,在贷款需求低迷及香港银行同业拆息上升压力纾缓下,估计今年实际按揭利率只升25点子至约3.4%。

住宅供应方面,野村指出,发展商在2013年至2015年期间,当地地价相对较低时买入土地的项目,今年将陆续落成推出,预计供应相当充裕,由于这些项目土地成本较低,相信有较大空间减价竞争。

专家:低利率低税率环境可撑楼市

被誉为“星级地产分析员”的Portwood Capital董事总经理卓百德(Peter Churchouse)仍看好香港楼市抗逆力,因为低利率及低税率的环境能支持楼市。

他预计,香港正踏入2008年金融海啸后的第五轮调整,今年楼市将从去年8月的高位跌15%至20%。但他强调:“这只是调整而非崩溃,是逆风而非飓风。”

房地产中介中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,2018年登记的一手私人住宅买卖合约,平均每宗1459万港元(252万新元),数字连续三年上升,而且连续两年创历史新高。

其中,2017年是1313万港元,2016年是1129万港元。他说,数字连续创新高,是因为楼价屡创新高,并且有较多豪宅推售。

(记者是《联合早报》香港特派员)

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