呈献

六年内三度写入中国政府工作报告 房地产税果真“狼来了”?

房地产税立法工作六年内第三次被写入中国政府工作报告,成为今年平淡两会的一大焦点。房地产税这次是真的“狼来了”,还是又会陷入难产,牵动中国千家万户和房地产市场神经。

受访学者指出,这项敏感税收涉及复杂的社会、经济、法理问题,官方在推进中面对左右掣肘的两难局面。

中国总理李克强本月5日在政府工作报告中提出,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

三天后,全国人大委员长栗战书在人大常委会工作报告中,再次提到今年要对房地产税法立法调研、起草,加紧工作、确保如期完成。

这项消息如同“狼来了”,在市场引起恐慌。香港内地房地产股当天集体下滑,其中融创中国大跌近11%,碧桂园滑落5%,中国恒大收跌近4%。

事实上,早在2013年,中共十八届三中全会通过的《全面深化改革若干重大问题的决定》,就提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。此后几年,官方屡次提起房地产税立法,包括在2014年和2018年的政府工作报告,但这项新税制改革一直“呼之不出”。

打破既得利益是难点

有分析指出,房地产已是众多中国人主要财富载体,目前在中国拥有多套房地产的人并不在少数,打破既得利益阻力,尤其是拥有多套房地产群体的阻力,是推进房地产税的一大难点。

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇受访时向《联合早报》指出,目前中国征收房地产税在技术层面没有障碍,但对大多数有房一族而言,房子住得好好的,政府来收税,大家不会都满意。

推进房地产税的另一问题是房产年期制。中央党校国际战略研究院原副院长周天勇受访时指出,目前中国房屋国有土地70年产权,土地出让价就是租金,高地价接盘再征税意味着双重征税。

他认为:“只有废除70年期制,改为土地永久使用财产权,才有法理上的合理性。”

制度设计面对争议

房地产税在制度设计上也面对诸多争议,包括如何区别自住和投资房产,是否要给予豁免、如何豁免,征收基数怎么算等。

在很多国家,房地产税一般以市场价计算的评估价为基础征收。不过,中国过去多年房地产价格泡沫化增长,导致早年购买的商品房在价格暴涨后,存在房屋评估价与屋主收入之比不合理问题。

以北京为例,多年前每平米5000元(人民币,下同,1008新元)的房屋,如今每平米可能超过10万元,若家庭收入没有跨越式上升,屋主将难以负担房地产税。

杨志勇也指出,中国有相当部分商品房从福利房转化而来,屋主没有商品房购买力却拥有商品房,住房评估价与收入之比严重失衡。

担忧房价大幅下跌冲击

官方目前尚未就房地产税征收办法提出细节。全国人大财经委副主任尹中卿主张,设立宽松的居民住宅免税面积,但通过房地产税增加占有多套房、不用于居住的炒房者的负担。

尹中卿在两会期间也向媒体指出,尽管房地产税主要不是为了调节房价,但肯定对房地产市场和人们的预期有相当大影响,所以要从多方面考虑研究选择出台时机。

有业内人士认为,房地产税的初衷之一是为地方政府提供稳定的新税源,以减少对土地财政的依赖。不过,征收房地产税对楼市是利空,在经济面对下行压力之际,官方不得不权衡房地产税对房价的冲击,以及房价下跌可能传导到经济和金融层面的负面影响,这将影响房地产税立法脚步。

周天勇指出,中央在推行房地产税上面对“两难”,一方面必须考虑各种阻力和房价下跌、金融压力等负面影响,另一方面房地产税却是解决地方财政吃紧的一个办法。

他说:“一些四五线地方政府财政特别紧张,地卖不出去,如果没有房产税,地方政府就可能难以为继。”

中国法律的完整立法周期要经过法律议案提出、审议、表决和最终公布四个步骤。由于房地产税牵扯各方利益,外界预料立法过程可能上演长久的拉锯战。

在推进时间上,周天勇判断,房地产税不会今年落地。他说:“今年把方案弄出来,明年征求意见……正式开征,2022年能实现就不错了。”

(记者是《联合早报》上海特派员)

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